전세퇴거자금 대출에 대한 모든 정보를 정리해 보겠습니다. 최근 부동산 규제와 세금 인상으로 인해 전세 계약을 연장하지 않고 실거주를 위해 세입자를 내보내려는 경우가 많습니다. 그러나 전세보증금을 현금으로 준비하기 어려워 전세퇴거자금 대출을 이용하는 사례가 증가하고 있습니다. 전세퇴거자금 대출은 다주택자가 세입자에게 전세보증금을 반환하기 위해 필요한 자금을 지원하는 대출입니다. 최근 임대사업자 등록이 어려워지고 주택 보유에 대한 세금 부담이 커지면서, 많은 사람들이 오히려 한 채의 집을 선호하게 되었습니다. 이런 변화 속에서 다주택자들은 전세 보증금을 돌려주기 위해 대출을 선택하고 있습니다.
전세퇴거자금 대출이란?
전세퇴거자금 대출은 세입자 퇴거자금 대출 또는 임차보증금 반환 대출이라고도 불리며, 세입자가 퇴거할 때 보증금을 반환하기 위해 금융기관에서 자금을 빌리는 대출 상품입니다.
이 대출은 주택 담보대출의 한 형태로 볼 수 있지만, 주된 목적은 세입자에게 보증금을 반환하는 데 사용된다는 점에서 차별화됩니다. 즉, 일반적인 주택 담보대출과는 달리 세입자의 보증금 반환을 위한 특정한 용도로 제공되는 자금입니다.
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전세퇴거자금 대출 조건
전세퇴거자금 대출의 자격 조건은 다음과 같습니다. 이 대출은 주택에 대한 임대차 계약이 1년 이상 지속된 임대인(집주인)이 신청할 수 있으며, 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.
- 임대차 계약 만료 시: 계약 종료 시점에 대출을 신청할 수 있습니다.
- 계약 해지: 최초 임대차 계약 체결 후 2년이 경과하고 임대인과의 합의에 따라 계약이 해지된 경우.
- 주택 보유 조건: 투기지역 또는 조정대상지역 내 1주택 또는 일시적으로 2주택을 보유한 경우.
- 실거주 가능성: 전세퇴거자금을 수령한 후 3개월 이내에 실제 거주가 가능한 경우.
- 주택 시세 조건: KB 시세 15억 원 이하의 주택을 소유하고 있어야 하며, 2019년 12월 16일 이후에 구입한 경우는 제외됩니다.
- 법인 임대사업자: 법인 임대사업자는 대출 신청이 불가능합니다.
기본적으로 1주택자여야 하며, 대출 한도는 지역별 LTV(담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율)에 따라 결정됩니다. 예를 들어, 시세 8억 원짜리 아파트의 전세가 3억 원이라면, 구매 용도로는 최대 3억 2천만 원까지 대출이 가능하지만, 전세퇴거자금 대출은 3억 원까지만 가능합니다.
전세퇴거자금을 최대 한도로 대출받았음에도 자금이 부족할 경우, 추가 대출을 통해 보충할 수 있습니다. 일반적으로 이용되는 방법은 1금융권의 직장인 신용대출이나 2금융권의 무설정 하우스론, 사업자 대출 등이 있습니다.
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주의사항
전세퇴거자금 대출은 생활안정자금의 일환으로, 대출을 받은 후 추가 주택 구매는 불가능합니다. 특히, 투기 및 투기과열지구 내 9억 원 이상의 아파트는 3개월 이내에 전입신고를 해야 하며, 2019년 12월 16일 이후 15억 원 이상의 초고가 아파트는 대출이 불가능합니다.
투기지역에 위치한 아파트의 현재 시세가 15억 원을 초과할 경우, 등기부등본의 소유권 이전 사항이 12월 17일 이전에 등기된 경우에만 대출 신청이 가능합니다.
다주택자는 1금융권에서 전세퇴거자금 대출을 받을 수 없으며, 생활안정자금이나 신용대출 등의 다른 방법을 통해 세입자 보증금을 반환할 수 있습니다. 현재 강화된 DSR 규제로 인해 자신의 DSR을 계산하고 대책을 세우는 것이 중요합니다.
전세퇴거자금 대출 금리 및 한도
전세퇴거자금 대출의 한도는 최근의 규제 변화에 따라 개인의 상황을 먼저 파악해야 정확히 알 수 있습니다. 특히, 규제 지역에 위치한 다주택자의 경우, 소득과 LTV 한도가 높더라도 대출 한도가 1억 원으로 제한되는 등 여러 제약이 있습니다.
가장 중요한 요소는 퇴거할 주택의 소재지와 임대인의 주택 보유 여부입니다.
대출 한도 및 조건
규제 여부 | 다주택자 여부 | 대출 한도 | LTV, DTI, DSR |
---|---|---|---|
투기·투기과열지역 | 다주택자 | 연간 한도 1억 원 | LTV 30% / 9억 초과 10% <br> DTI 30% <br> DSR 40% |
투기·투기과열지역 | 1주택자 | 연간 한도 1억 초과 가능 | LTV 40% / 9억 초과 20% <br> DTI 40% <br> DSR 40% |
조정대상지역 | 다주택자 | 연간 한도 1억 원 | LTV 40% / 9억 초과 20% <br> DTI 40% <br> DSR 40% |
조정대상지역 | 1주택자 | 연간 한도 1억 초과 가능 | LTV 50% / 9억 초과 30% <br> DTI 50% <br> DSR 40% |
비규제지역 | 다주택자 | 연간 한도 1억 초과 가능 | LTV 60% <br> DTI 50% <br> DSR 40% |
비규제지역 | 1주택자 | 연간 한도 1억 초과 가능 | LTV 70% <br> DTI 60% <br> DSR 40% |
※ 규제 지역에서 다주택자가 세입자가 퇴거하는 주택 외 다른 주택을 매도한 계약서와 계약금 입금을 증명할 수 있다면 1억 원 초과 대출이 가능하나, 이 경우 LTV와 DTI는 각각 10%씩 감액됩니다.
- LTV: 담보 물건의 실제 가치 대비 대출금액 비율
- DTI: 금융 부채 상황을 소득으로 구분하여 대출 한도를 계산하는 비율
- DSR: 개인의 소득을 기반으로 가능한 총부채 상황 비율
전세퇴거자금 대출을 취급하는 은행은 과거에는 여러 메이저 은행이 있었으나, 현재는 중단된 은행도 많습니다. 하지만 한국주택금융공사의 보금자리론은 신규 주택 구입이나 기존 주택 담보 대출 상환, 전세 자금 반환 용도로 신청할 수 있습니다.
한국주택금융공사의 보금자리론은 전세퇴거자금 대출 용도로도 가능하며, 금리는 고정금리로 3%대에 속해 저렴한 편입니다.
전세퇴거자금 대출 시 주의사항
전세퇴거자금 대출을 이용할 경우, 주의사항을 준수하지 않으면 제재가 따를 수 있습니다.
주택의 잔금 지급일(등기접수일 기준)로부터 3개월 이내에 자금을 사용해야 하며, 이 시점 이후에는 생활안정자금으로 간주됩니다. 생활안정자금은 주택 구입에 사용할 수 없으며, 위반 여부는 세대 구성원의 주택 보유 현황을 6개월 단위로 점검하므로 주의가 필요합니다.
임차보증금 반환 역시 생활안정자금에 포함되므로, 지역이나 주택 보유 수와 관계없이 생활안정자금 약정서를 작성해야 합니다.
또한, 규제지역인 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역에 위치한 시가 9억 원을 초과하는 고가주택의 경우, 채무자 또는 담보 제공자의 세대주 또는 세대원이 3개월 이내에 전입해야 합니다. 전입 후에는 금융기관에 전입한 주민등록등본을 제출해야 하며, 이 기간 내에 전입하지 않거나 서류를 제출하지 않으면 위반으로 간주됩니다.
전세퇴거자금 대출 필요서류
전세퇴거자금 대출을 신청할 때 필요한 서류는 은행에 따라 다소 차이가 있을 수 있지만, 일반적으로 다음과 같은 서류들이 필요합니다.
전세퇴거자금 대출 상담을 받을 경우, 상담사나 은행 직원이 필요한 서류 목록을 안내해 주며, 일부 서류는 준비하는 데 시간이 소요될 수 있으므로 미리 확인하고 준비하는 것이 좋습니다.
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필요 서류 목록
- 주민등록등본
- 가족관계증명서
- 신분증 사본
- 등기부등본
- 전세계약서 사본
- 인감증명서
- 인감도장
- 당해 연도 원천징수 영수증
- 이직 시 지난해 원천징수 영수증
- 갑근세 원천징수 영수증
이 서류들을 준비하면 대출 신청 과정이 원활하게 진행될 수 있습니다.
전세퇴거자금 대출 신청 시기
전세퇴거자금 대출 신청 시기는 은행마다 다소 차이가 있지만, 일반적으로는 전세 계약 만료 1개월 전쯤 신청하는 것이 일반적입니다. 그러나 2~3개월 전에 미리 신청하는 것도 가능합니다.
중요한 점은 세입자 퇴거에 따른 대출이므로, 세입자가 퇴거하기 전에 미리 대출을 받아놓고 나중에 지급하는 방식은 허용되지 않습니다.
부동산 규제가 지속적으로 강화되고 있고, 금리와 서류의 유효 기간도 자주 변동하므로, 대출 신청은 세입자 퇴거일 1개월 전에 금융기관을 선정하여 진행하는 것이 가장 적합합니다.
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전세퇴거자금 대출 신청방법
전세퇴거자금 대출 신청 방법은 시중은행을 통해 진행할 수 있습니다. 현재 많은 국내 메이저은행에서 전세퇴거자금 대출을 취급하고 있으나, 일부 은행은 서비스가 중단된 경우가 있으므로, 각 은행의 홈페이지를 방문하거나 전화로 상담해 보는 것이 좋습니다.
주거래 은행의 인터넷 대출 페이지를 통해 신청할 수 있으며, 만약 비대면 신청이 어려운 경우에는 직접 은행에 방문하여 상담을 받고 신청하는 것이 바람직합니다.
인터넷 신청 시에는 보증료 할인 혜택을 제공하는 경우가 많아, 온라인 신청을 추천합니다.
또한, 한국주택금융공사의 보금자리론은 신규 주택 구입, 기존 주택 담보 대출 상환, 그리고 전세 자금 반환 용도로도 신청할 수 있습니다. 이 상품은 대출일로부터 만기까지 안정적인 고정금리를 제공하므로, 금리 변동의 위험을 피하고자 하는 고객에게 적합한 선택입니다.
전세퇴거자금 대출 후기
전세퇴거자금 대출에 대한 후기를 살펴보면, 서울의 경우 LTV 비율이 40%로 제한되어 있어 전세 퇴거 자금을 마련하기가 매우 어렵다는 의견이 많습니다. 이러한 상황 때문에 전세퇴거자금 대출을 받은 후 부족한 금액은 추가로 신용대출이나 마이너스 대출을 통해 전세보증금을 반환하는 경우가 많습니다.
하지만 최근 정부의 엄격한 가계 대출 규제로 인해 신용대출을 받는 것도 점점 어려워지고 있는 실정입니다. 따라서 현재 자신의 상황을 잘 분석하고 다양한 금융 상품에 대해 알아보는 것이 중요하며, 자금을 융통할 수 있는 방법에 대한 고민이 필요합니다.